감정평가 없이 거래하는 것의 리스크

 

감정평가 없이 거래하는 것의 리스크에 대해서 알아보도록 하자.

감정평가 없이 부동산·자산을 거래하면 가격 왜곡, 세금 문제, 법적 분쟁 등 심각한 리스크가 발생한다. 실제 사례와 함께 반드시 감정평가가 필요한 이유를 살펴본다.

 

1. 감정평가 없는 거래의 위험성

부동산이나 자산 거래에서 감정평가 없이 진행하는 경우, 가장 큰 위험은 가격 왜곡이다. 시세보다 지나치게 높은 금액으로 거래하면 매수자는 손해를 보고, 반대로 낮은 금액으로 거래하면 매도자가 불이익을 입는다.

예를 들어, 시세가 5억 원인 아파트를 감정평가 없이 급히 6억 원에 매입했다면, 단기간에 매각하려 해도 손실을 피하기 어렵다. 반대로, 시세 3억 원 토지를 2억 5천만 원에 매도했다면 매도자는 최소 5천만 원의 기회를 상실한다.

감정평가는 단순히 ‘가격을 알려주는 절차’가 아니라, 거래 과정의 공정성과 안전성을 담보하는 핵심 장치임을 이해해야 한다.

 

2. 세금 문제와 감정평가 부재의 리스크

감정평가 없이 거래를 진행하면 세금 문제가 발생할 가능성이 크다. 양도소득세, 상속세, 증여세는 모두 자산 가치를 기준으로 산정되는데, 세무서에서는 공시가격이나 시가를 기준으로 과세한다.

문제는 시가 입증이 어려운 경우다. 예를 들어 부모가 자녀에게 시세 5억 원 아파트를 3억 원에 증여했다고 가정하자. 감정평가서가 없으면 국세청은 이를 ‘저가 증여’로 판단해 증여세를 추징할 수 있다. 반면 감정평가서를 제출하면 당시 시장 상황에 따른 적정 가액으로 인정받을 수 있다.

따라서 감정평가 없이 거래하면 예상치 못한 세금 부담이나 가산세 위험이 뒤따를 수 있으며, 특히 고액 자산일수록 반드시 감정평가가 필요하다.

 

3. 법적 분쟁으로 이어지는 리스크

감정평가 없이 거래한 경우, 향후 분쟁이 발생하면 입증 책임을 지는 데 큰 어려움이 따른다. 상속재산 분할, 이혼 재산분할, 기업 인수합병(M&A) 등에서 자산 가치가 쟁점이 되는 경우가 대표적이다.

예를 들어, 상속 과정에서 형제가 부동산 가액을 두고 다툰다면, 감정평가서가 없을 경우 각자 임의로 추정한 금액을 주장하게 되어 소송으로 이어질 수 있다. 이혼 재산분할에서도 배우자 한쪽이 과소평가된 금액을 기준으로 나누자고 주장한다면, 상대방은 감정평가서를 제출해 방어해야 한다.

즉, 감정평가 부재는 분쟁이 발생했을 때 객관적 증거 부재로 이어져, 불리한 판결을 받을 수 있는 리스크를 내포한다.

 

4. 금융·투자에서 발생하는 리스크

부동산 담보 대출, 기업 투자, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 금융·투자 거래에서는 감정평가가 반드시 필요하다. 감정평가 없이 대출을 실행하거나 투자를 진행하면, 채권자나 투자자는 담보 가치가 부족해 손실을 입을 수 있다.

예를 들어, 감정평가 없이 시세 10억 원으로 추정한 건물에 7억 원 대출을 실행했는데, 실제 감정가가 8억 원이었다면, 채권자는 담보 부족으로 위험에 처할 수 있다. 마찬가지로 기업 인수 시 감정평가 없이 단순 재무자료만 보고 투자를 결정하면, 비상장주식이나 무형자산 가치가 과대평가되어 막대한 손실이 발생할 수 있다.

즉, 감정평가 없는 금융·투자는 단순 리스크가 아니라 치명적인 손실로 이어질 수 있는 구조적 위험을 내포한다.

 

마무리

감정평가 없이 거래하는 것은 가격 왜곡, 세금 추징, 법적 분쟁, 금융 손실 등 다양한 리스크를 동반한다. 단기적으로는 비용과 시간이 절약되는 것처럼 보일 수 있으나, 장기적으로는 훨씬 큰 손해로 이어질 가능성이 높다. 따라서 자산 거래, 상속, 이혼, 투자 등 모든 중요한 의사결정에는 반드시 감정평가를 통해 객관적 가치를 확인하는 것이 안전하다.