감정평가 오해 TOP 5 – 사실은 이렇습니다

 

감정평가 오해 TOP 5 에 대해서 알아보도록 하자.

감정평가를 둘러싼 잘못된 인식은 세금 부담, 보상금, 거래 조건에 직접적인 영향을 미친다. 가장 흔한 오해 5가지를 실제 사례와 함께 바로잡아 정확한 정보로 대응 전략을 세운다.

 

 

1. 오해 1 – 감정평가액은 시세와 항상 동일하다?

많은 사람들이 감정평가액이 곧 ‘시세’라고 생각하지만, 실제로는 반드시 일치하지 않는다. 감정평가액은 특정 시점에서의 가치를 법적·제도적 기준에 따라 산정한 금액이고, 시세는 시장에서 형성되는 거래 가능 가격을 의미한다.

예를 들어 부동산 시장이 단기간에 급등하거나 급락할 경우, 시세 변동 속도를 감정평가가 따라가지 못할 수 있다. 이는 평가 기준일이 과거이거나, 세법상 시가 인정 기간을 고려해 자료를 선택하기 때문이다. 또한 감정평가는 단순 거래 사례뿐 아니라 입지, 이용 규제, 건물 상태, 수익성, 장래 개발 계획 등을 종합적으로 반영한다. 따라서 시세와 100% 동일하다고 단정하는 것은 잘못된 인식이다.

 

2. 오해 2 – 감정평가서는 세금 신고용으로만 쓸 수 있다?

감정평가서가 세금 신고에서 중요한 역할을 하는 것은 사실이지만, 용도는 훨씬 넓다. 감정평가서는 담보 대출 심사, 재개발·재건축 보상, 소송(재산분할·손해배상), 기업 회계 처리, 상속재산 분할, 자산 매각 협상 등 다양한 분야에서 활용된다.

예를 들어 이혼 소송에서 재산분할 비율을 결정할 때 감정평가액이 기준이 되기도 하고, 기업 인수합병(M&A)에서 무형자산 가치 산정에 쓰이기도 한다. 최근에는 부동산 리츠(REITs)나 부동산 펀드 편입 시에도 감정평가서가 필수 자료로 요구된다. 따라서 감정평가서를 세금 신고용으로만 한정해 생각하는 것은 활용 범위를 크게 축소시키는 오해다.

 

3. 오해 3 – 감정평가는 누구나 요청하면 언제든 받을 수 있다?

감정평가는 법적으로 자격이 있는 감정평가사나 감정평가법인만 수행할 수 있으며, 의뢰인이 평가 목적과 대상 자산을 명확히 제시해야 한다. 또한 일부 경우에는 이해관계 충돌이나 법적 제한으로 인해 감정평가를 진행할 수 없다.

예를 들어 공익사업 수용 보상과 관련된 평가에서는 동일 평가사가 양측(수용 주체와 토지 소유자)의 의뢰를 동시에 받을 수 없다. 또한 법원이 지정하는 감정평가의 경우, 법원 명령 없이 임의로 진행한 평가서는 재판에서 인정되지 않을 수 있다. 이처럼 감정평가를 받으려면 자격, 절차, 목적 요건을 충족해야 하며, 무조건 ‘원하면 바로’ 가능한 서비스가 아니다.

 

4. 오해 4 – 감정평가액은 평가사 재량에 따라 크게 변동한다?

일반인들은 감정평가사가 마음만 먹으면 금액을 크게 조정할 수 있다고 생각하기 쉽다. 그러나 실제로 감정평가는 법률, 한국감정평가사협회 지침, 표준 평가 방법에 따라 엄격히 진행된다.

평가액 산정 과정에서는 비교사례, 원가 계산, 수익 환원 등 객관적 자료와 공인 지표를 사용해야 하며, 모든 자료와 계산 근거가 보고서에 명시된다. 임의로 금액을 높이거나 낮추면 ‘감정평가사법’ 위반으로 처벌받을 수 있으며, 자격 정지나 취소 등의 행정 제재도 따른다. 물론 평가사가 해석과 가중치 부여에서 어느 정도 재량을 발휘할 수는 있지만, 이는 합리적 근거가 있는 범위 내에서만 가능하다.

 

5. 오해 5 – 감정평가서는 한 번 발급되면 평생 유효하다?

감정평가서는 특정 ‘평가기준일’을 기준으로 작성되기 때문에, 시간이 지나면 효력이 제한된다. 세법에서는 기준일 전후 6개월 이내의 평가만 시가로 인정하고, 금융기관이나 법원에서도 최신성이 중요한 판단 요소로 작용한다.

예를 들어 2년 전 발급받은 감정평가서를 현재 대출 심사에 제출하면, 해당 금융기관은 이를 인정하지 않고 재평가를 요구할 수 있다. 이는 시장 상황이 변하고 자산 가치가 달라졌을 가능성이 크기 때문이다. 따라서 감정평가서는 목적과 시점에 맞춰 새로 발급받는 것이 원칙이다.

 

마무리

감정평가에 대한 잘못된 인식은 불필요한 세금 부담, 보상금 축소, 거래 협상 실패로 이어질 수 있다. 시세와 감정평가액의 차이, 다양한 활용 범위, 법적 절차와 제한, 평가사의 재량 한계, 평가서의 유효 기간 등을 정확히 이해해야 올바른 전략을 세울 수 있다. 정확한 정보는 단순한 상식이 아니라, 재산 가치를 지키는 핵심 무기다.