감정평가가 잘못 나왔을 때 대응 방법

 

감정평가가 잘못 나왔을 때 대응 방법에 대해서 알아보도록 하자.

감정평가액이 실제 가치와 다르게 산정되면 세금 부담, 보상금, 대출 조건에 직접 영향을 준다. 이럴 때 법적·실무적으로 취할 수 있는 단계별 대응 전략과 유의사항을 정리한다.

 

1. 감정평가 오류의 원인 파악

감정평가가 잘못 나오는 이유는 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 자료 오류다. 비교사례 선정이 부적절하거나, 잘못된 거래가 자료를 기준으로 평가가 이루어지면 금액이 왜곡된다. 둘째, 현장 조사 누락이다. 건물의 내부 상태, 리모델링 내역, 부대시설 등 평가에 반영해야 할 요소가 현장 확인에서 빠지면 평가액이 낮아진다. 셋째, 평가 방법의 한계다. 일부 감정평가사는 평가 목적과 자산 특성에 맞지 않는 방식(예: 수익성이 중요한 상업용 부동산에 원가법 위주 적용)을 사용해 결과가 왜곡되기도 한다.

이러한 원인을 정확히 파악하는 것이 첫 단계다. 평가서를 면밀히 검토해 비교사례, 사진, 자료 출처, 계산 과정이 합리적인지 확인해야 하며, 필요하면 전문가의 2차 검토를 의뢰하는 것이 좋다.

 

2. 감정평가 재검토 요청 절차

감정평가가 실제 가치보다 낮게 나왔다고 판단되면, 우선 평가사 또는 감정평가법인에 재검토를 요청할 수 있다. 이때 단순히 “금액이 마음에 들지 않는다”는 이유보다, 구체적인 근거를 제시하는 것이 중요하다. 예를 들어, 인근 동일 조건 부동산의 최근 거래 사례, 누락된 리모델링 내역, 개발 호재 자료 등을 함께 제출하면 재검토 가능성이 높아진다.

재검토 절차는 보통 다음과 같다.

1. 평가서 발급일로부터 일정 기간 내(통상 30일 이내)에 서면 요청.
2. 평가 목적, 오류 사유, 보완 자료를 첨부.
3. 재검토 후 수정 평가서 발급 또는 기각 결정.

만약 금융기관·법원·세무서 등 제출 기관에서 발급받은 평가서라면, 해당 기관 규정에 따라 재평가를 요청해야 한다. 예를 들어 법원 경매에서는 집행관 또는 법원이 지정한 평가사만 재감정을 진행할 수 있다.

 

3. 이의신청과 법적 대응

재검토 요청이 받아들여지지 않거나, 평가 결과가 여전히 부당하다고 판단되면 이의신청 또는 법적 절차를 고려해야 한다.

공익사업 수용 보상금 감정평가의 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 감정평가액에 이의가 있으면 사업시행자에게 이의신청을 하고, 필요하면 ‘중앙토지수용위원회 재결 신청’을 할 수 있다. 재결에서도 불복하면 행정소송으로 이어질 수 있다.

세금과 관련된 경우, 국세청의 과세표준 결정에 불복해 이의신청→심사청구→행정소송 순으로 진행할 수 있다. 이 과정에서는 감정평가서를 대체할 수 있는 거래사례, 시세 자료, 전문 평가 의견서를 준비하는 것이 필수다.

 

4. 대응 시 유의사항과 전략

감정평가 결과에 이의를 제기할 때 가장 중요한 것은 객관적 자료 확보다. 단순한 주장보다 법적으로 인정되는 자료가 있어야만 결과를 바꿀 수 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 공시지가 자료, 법원 경매 낙찰가, 인근 개발 계획 문서 등이 대표적인 증거다.

또한 평가 목적에 맞는 대체 평가서를 준비하는 것이 좋다. 예를 들어 상속세 신고 시 평가액이 높게 나와 세금 부담이 커진 경우, 기준일에 맞춰 새로운 감정평가서를 발급받아 제출하면 세액 조정이 가능하다. 반대로 보상금 산정 시 평가액이 낮게 나온 경우에는 개발 호재, 희소성, 임대 수익 자료 등을 반영한 평가서를 제출해 보상금 증액을 노릴 수 있다.

마지막으로, 이 과정에서 감정평가 경험이 풍부한 변호사나 세무사, 부동산 전문가와 협력하면 절차와 증거 수집, 협상 과정에서 유리하게 진행할 수 있다.

 

마무리

감정평가가 잘못 나왔을 때는 원인 파악→재검토 요청→이의신청 및 법적 대응→객관적 자료 확보의 순서로 대응하는 것이 효과적이다. 무엇보다도 평가 과정과 결과를 감정적으로 받아들이기보다, 법과 절차, 객관적 증거를 기반으로 전략적으로 대응해야 불리한 재정적 결과를 막을 수 있다.