감정평가와 담보대출, 대출 한도의 90%는 이 문서로 결정된다— 은행은 시세보다 감정가를 먼저 본다

감정평가와 담보대출의 관계에 대해서 알아보도록 하자.

부동산을 담보로 대출을 받을 때 대부분 사람들은 시세나 공시지가만을 고려한다. 그러나 금융기관이 대출 한도를 결정할 때 가장 중요하게 보는 기준은 따로 있다. 그것은 바로 감정평가서상 감정가액이다. 감정평가 결과에 따라 대출 한도가 달라지고, 이자율이나 승인 여부까지 영향을 받는다. 이 글에서는 감정평가가 담보대출에서 어떤 역할을 하는지, 감정평가서의 영향력, 그리고 고평가 또는 저평가 시 어떻게 대응해야 하는지 실무 중심으로 자세히 설명한다.

1. 감정평가와 담보대출의 관계는?

은행이나 제2금융권은 부동산을 담보로 잡고 대출을 실행할 때 자산의 가치가 실제로 얼마인지를 반드시 평가해야 한다.
이때 기준이 되는 것이 감정평가서이며, 감정가는 대출 한도를 산정하는 기준 금액으로 직접 사용된다.

감정가는 왜 중요한가?

• 은행은 대출 회수 가능성(=담보 가치)을 최우선으로 본다.
• 감정가가 높으면 → 대출 가능 금액도 많아진다.
• 감정가가 낮으면 → 시세가 높더라도 대출금은 줄어든다.

 요약하자면, 감정가액이 곧 대출 한도의 기준점이 된다.

 

2. 감정평가서 없이도 대출이 가능한가?

일부 금융기관은 내부 기준 시세 또는 KB 시세, 부동산 플랫폼 시세 등으로 대출을 실행하기도 한다.
그러나 아래와 같은 경우에는 반드시 감정평가서 제출이 요구된다.

• 부동산 시세가 불확실하거나 변동성이 클 경우
• 시세 확인이 어려운 지역(지방, 농촌, 개발 예정지 등)
• 대출금이 고액(예: 5억 원 이상)일 경우
• 사업용 부동산 담보일 경우 (상가, 토지, 공장 등)

 감정평가서 제출이 요구되면, 금융기관이 선정한 감정평가사가 직접 실사를 진행한다.

 

3. 담보대출에서 감정평가가 반영되는 방식

① 감정가에 따른 담보인정비율(LTV)

  항목                                                                       설명

 

감정가	감정평가서에 기재된 부동산 가치
LTV (Loan to Value)	담보가 대비 대출 비율 (예: 70%)
대출 가능금액	감정가 × LTV 비율

 

 예시:

• 감정가 5억 × LTV 70% → 대출 가능 금액 = 3.5억 원
• 감정가 6억일 경우 → 동일 조건 대출 가능 금액 = 4.2억 원

➡ 감정가가 오르면, 대출 한도가 증가하고
➡ 감정가가 낮으면, 대출이 거절되거나 금액이 줄어든다.

② 은행마다 다른 평가 반영 방식

• A은행: 감정가만을 기준으로 LTV 적용
• B은행: 감정가와 KB 시세 중 더 낮은 금액을 기준
• C은행: 실거래가, 감정가, 공시가 모두 평균 내어 사용

 대출 실행 전 은행의 담보평가 기준을 반드시 확인해야 한다.

 

4. 감정평가 절차 요약

1. 대출 신청 시 감정평가 의뢰 동의
   • 금융기관 또는 고객이 직접 의뢰 가능
2. 감정평가사가 실사
   • 현장 방문 / 건물 상태 / 입지 / 시세 등 종합 평가
3. 감정평가서 발행
   • 평가 금액, 적용 기준일, 감정사 서명 포함
4. 은행에 평가서 제출 → 대출 한도 확정

 감정평가서는 대출 외에도 법원 경매, 보상 협상, 기업 회계 등에도 활용된다.

 

5. 감정가가 시세보다 낮게 나올 때 어떻게 할까?

감정가가 기대보다 낮게 나와 대출 금액이 부족한 상황에서는 다음과 같은 방법을 고려할 수 있다.

▪ 제3의 감정평가사 재의뢰

• 금융기관이 2개 평가사 평균값을 사용하는 경우 가능
• 타 평가사 의뢰 시 비용은 본인이 부담

▪ LTV 조건이 다른 금융사 비교

• 은행에 따라 감정가 반영 방식과 LTV 기준이 다르므로
• 조건 유리한 금융사로 갈아타기 가능

▪ 추가 담보 제공

• 본건 감정가 부족 시 → 다른 부동산 추가 담보로 설정
• 연계대출 또는 대출 보완 진행

➡ 감정평가 결과가 전부는 아니다. 은행의 심사 정책에 따라 보완 전략이 있다.

 

6. 대출 목적별 감정평가 적용 차이

  대출 목적                                     감정평가 기준

 

주택 구매	감정가 기준 + LTV 적용
사업 자금	부동산 + 사업성 평가
개발 자금	토지 감정가 + 향후 수익성 반영
부채 통합	현 감정가 기준 / 시세와 병행

 

 특히 상가, 토지, 공장 등 비주거 자산은 감정평가 결과에 따라 대출 승인 여부가 크게 달라진다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 감정평가 비용은 누가 부담하나요?

➡ 보통 대출 신청자가 부담하며, 금액은 건당 10~30만 원 수준입니다. 고가 부동산이나 복합 자산일 경우 더 높아질 수 있습니다.

Q2. 감정평가를 통해 시세보다 높게 나올 수도 있나요?

➡ 가능합니다. 특히 최근 실거래가가 낮지만 입지 가치가 상승한 지역에서는 감정가가 시세보다 높게 나오는 경우도 있습니다.

Q3. 감정가가 낮게 나오면 이의제기할 수 있나요?

➡ 일부 금융기관은 이의신청 절차를 운영합니다.
또는 본인이 직접 별도 감정서를 첨부해 협의 요청이 가능합니다.

 

결론

감정평가는 단순히 자산 가치를 추정하는 절차가 아니라, 담보대출의 기준을 결정하는 핵심 요소다.
많은 이들이 시세를 기준으로 대출을 기대하지만, 금융기관은 감정평가서상 감정가를 기준으로 실제 대출 가능 금액을 산정한다.
따라서 대출을 계획 중이라면 사전에 감정가가 얼마나 나올지를 예측하고, 필요한 경우 "보완 전략"(재감정, 추가 담보, 금융사 변경 등)을 준비해야 한다.

감정평가서를 이해하고 활용하는 사람만이, 불필요한 대출 거절이나 자금 부족 문제를 예방할 수 있다.
은행은 시세가 아닌 감정가를 본다는 점을 기억하자.