감정평가로 상속세를 줄일 수 있을까?— 시가 vs 공시가, 어떤 기준이 유리한가?

 

감정평가와 상속세 계산 — 시가 vs 공시가의 선택 기준에 대해서 알아보도록 하자.

부동산이나 금융 자산을 상속받게 되면 필연적으로 마주치는 것이 상속세다.
그러나 상속세는 단순히 상속받은 자산 금액에 따라 계산되는 것이 아니라, 어떤 기준으로 자산을 평가하느냐에 따라 세금 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있다.
국세청은 보통 공시가격을 기준으로 과세하지만, 일정 조건을 만족하면 감정평가서를 활용해 ‘시가’ 기준으로 신고할 수 있다.
이 글에서는 상속세 계산 시 어떤 상황에서 시가가 유리한지, 감정평가를 통해 절세가 가능한지 구체적으로 설명한다.

 

1. 상속세 계산의 기본 구조

상속세는 다음과 같은 구조로 계산된다:

 

총 상속재산가액  
– 비과세 재산  
– 공과금/채무  
– 장례비용  
= 과세가액  
– 상속공제(기본공제 등)  
= 과세표준  
× 세율(누진 구조)  
= 상속세 산출세액

 

여기서 핵심이 되는 부분은 바로 총 상속재산가액이며,
이 항목을 평가할 때 어떤 기준가(시가 or 공시가)를 적용하느냐에 따라 상속세 총액이 달라진다.

 

2. 국세청이 기본으로 삼는 기준: 공시가

상속세 신고 시 국세청은 통상적으로 아래의 기준을 따른다:

• 토지: 개별공시지가
• 주택: 공동주택 공시가격
• 상가/건물: 기준시가
• 금융자산: 평가일 기준 종가
• 기타 자산: 정부가 고시한 기준가액

➡ 공시가격은 일정 공식에 따라 행정상 편의로 산정된 수치이기 때문에,
실제 시장가격(시세)과 차이가 발생한다.

 

3. 시가로 신고할 수 있는 조건은?

상속세 계산 시, 감정평가서를 활용해 시가 기준으로 신고하는 것이 가능한가?

답은 ‘예’다.
단, 아래의 조건을 충족해야 한다:

  조건                 내용

 

기준일	상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내의 가격
자료	감정평가서, 실거래 사례, 감정보고서 등 ‘시가’로 인정 가능한 자료
기관	감정평가법인 또는 공인 감정평가사 발행
적합성	평가 방법과 수치가 과도하게 왜곡되지 않아야 함

 

➡ 위 조건을 충족하면, 감정가를 기준으로 상속세를 신고할 수 있으며
이는 공시가격보다 낮은 경우 합법적인 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

4. 공시가 vs 시가(감정가)의 차이점 정리

  구분                                      공시가                                               시가 (감정가 기준)

 

산정 주체	정부(국세청, 지자체)	민간 감정평가사
산정 방식	정해진 공시 공식	시장 데이터 + 자산 상태 고려
일반 수치	실거래가보다 낮거나 높을 수 있음	실제 시장 가치에 근접
상속세 기준 가능 여부	기본 기준	감정평가서 제출 시 가능
절세 가능성	제한적	상황에 따라 상당한 절세 가능

 

5. 실제 사례로 보는 감정평가 절세 전략

[사례 1] 공시가보다 낮은 감정가 활용

• 시골 단독주택 상속 → 공시가는 2억 5천만 원
• 감정평가 결과: 건물 노후도 심해 1억 8천만 원 평가
• 상속세 과표 약 7천만 원 절감 → 세금 약 1,400만 원 절세

[사례 2] 공시가보다 높은 시가 → 감정서 미제출 전략

• 재개발 예정지 아파트 상속 → 시세는 10억
• 공시가격은 6억 5천만 원
• 감정평가서 미제출 → 공시가격 기준으로 신고
• 시세 기준 신고 시 상속세 약 5,000만 원 더 증가할 뻔했으나, 절세 성공

➡ 반드시 감정서가 유리한 것은 아니다.
자산 특성에 따라 어떤 기준을 적용할지가 중요하다.

 

6. 감정평가서를 활용하는 방법

▪ 감정평가사 선정

• 국토부 등록 감정평가법인 or 공인 감정평가사
• 세무 관련 경험 있는 평가사 우선 고려

▪ 평가 시점 지정

• 사망일 ±6개월 이내 평가가 반드시 필요
• 시점을 놓치면 감정서 무효 → 공시가격 강제 적용

▪ 감정 대상 정확히 파악

• 토지, 건물, 집기, 창고 등 전체 평가 필요
• 경우에 따라 지장물, 조경수, 시설물 등도 평가

➡ 감정평가서는 단순 수치가 아니라, 세법상 ‘시가’로 인정되기 위한 법적 요건을 갖춘 문서여야 한다.

 

7. 감정평가 vs 공시가 적용 전략은 어떻게 짜야 하나?

  상황                                       추천                             기준설명

 

재개발 예정지	공시가 기준	시세 급등 시 감정가 제출 시 불리
노후 건물	감정가 기준	감정평가로 더 낮게 평가 가능
지방 농가	감정가 기준	공시가 과도하게 높게 책정되는 경우 많음
신축 아파트	공시가 기준	감정가가 공시가보다 높을 가능성 있음
단독주택 + 부속물	감정가 기준	평가 항목에 따라 절세 가능

 

 가장 중요한 것은 시세와 공시가격 간의 차이 구조를 분석하고,
세무사와 상의하여 유리한 방향으로 전략적 판단을 내리는 것이다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 감정평가로 시가 신고를 하면 세무조사 확률이 높아지나요?

➡ 무리하게 시가를 낮추면 추후 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
하지만 합리적인 평가서를 제출하면, 오히려 문제 없이 신고가 인정됩니다.

Q2. 감정평가를 꼭 받아야 하나요?

➡ 공시가보다 시세가 낮은 경우, 감정서 없이 공시가격으로 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.
감정평가 비용도 고려하여 판단해야 합니다.

Q3. 감정평가 비용은 얼마인가요?

➡ 일반적인 주택은 30~50만 원 수준, 복합 상가나 대지 포함 자산은 100만 원 이상도 발생할 수 있습니다.

 

결론

상속세는 자산을 물려받는 사람에게 큰 부담이 될 수 있다.
하지만 자산의 평가 기준을 전략적으로 선택하면, 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 기회가 열린다.
감정평가서를 활용한 시가 기준 신고는 그 대표적인 방법이며,
실제 시장 가치가 공시가격보다 낮은 자산일수록 감정평가의 효과가 크다.

반대로, 시세가 폭등한 재개발 지역이나 고급 주택의 경우에는 감정평가 없이 공시가 기준으로 신고하는 편이 오히려 유리할 수도 있다.
중요한 것은 자산의 특성과 시장 상황을 정확히 분석하고,
세무사와 감정평가사의 조언을 받아 가장 유리한 기준을 선택하는 것이다.

감정평가는 단순한 수치가 아닌, 전략적 절세의 열쇠가 될 수 있다.