감정평가 시 자주 발생하는 분쟁 사례— 실무에서 배우는 예방 전략

 

감정평가 시 자주 발생하는 분쟁 사례에 대해서 알아보도록 하자.

감정평가는 부동산·자산의 가치를 객관적으로 산정하는 과정이지만,
평가 과정에서 이해관계가 얽히면 분쟁이 자주 발생한다.
특히 매매, 상속, 담보 대출, 재개발·재건축 보상, 세금 부과 과정에서 감정가가 다르게 산정되면
당사자 간 불신과 갈등이 커지기 쉽다.
이 글에서는 실무에서 자주 발생하는 감정평가 분쟁 사례를 유형별로 분석하고,
이를 예방하기 위한 방법과 대응 전략을 정리한다.

 

1. 감정평가 분쟁이 발생하는 이유

감정평가는 수학 공식처럼 완전히 고정된 결과를 내는 작업이 아니다.
같은 자산이라도 평가 시점, 방식, 감정인의 판단에 따라 결과가 달라진다.
분쟁이 발생하는 주요 원인은 다음과 같다.

• 이해관계 충돌: 매수인·매도인, 상속인 간 가격 이해 불일치
• 평가방식 선택 문제: 비교사례법·원가법·수익환원법 적용 비율 차이
• 평가 기준일 차이: 특정 날짜를 기준으로 평가해야 하는데 시점 오류 발생
• 정보 비대칭: 감정평가사가 활용한 자료를 당사자가 신뢰하지 못함

 

2. 자주 발생하는 분쟁 유형

① 매매 거래 시 가격 이견

부동산 거래에서 감정가는 매매가 결정의 참고 자료로 활용된다.
그러나 매도인은 높은 평가를, 매수인은 낮은 평가를 선호하므로 감정가가 나오면 불만이 생기기 쉽다.
특히 공시지가·시세와 큰 차이가 있는 경우 분쟁이 빈번하다.

② 상속·증여 재산 분할

상속 재산을 분할할 때 감정가가 재산 가액의 기준이 된다.
상속인 중 일부가 감정평가 결과를 불신하거나,
감정 시점이 사망일과 다르게 잡힌 경우 분쟁이 발생한다.

예: 형제 3명이 상속받은 건물의 감정가가
A 감정사: 12억, B 감정사: 9억 → 3억 차이로 상속세와 분할 비율이 크게 달라짐

③ 재개발·재건축 보상 평가

도시정비사업에서 세입자·토지주·조합 간 보상금 산정이 다르게 나오면 갈등이 심화된다.
특히 상가 건물의 영업보상, 권리금 산정이 감정평가 결과에 따라 크게 차이난다.

④ 담보 대출 평가

은행 담보 대출을 위한 감정가가 시장가보다 낮게 산정되면,
대출 한도가 줄어 금융 거래가 어려워질 수 있다.
차주는 이를 불공정 평가라 주장하며 재감정을 요구하기도 한다.

⑤ 세무상 과세 기준

양도소득세·상속세·증여세 부과 시 감정평가 결과가 기준이 된다.
세무당국이 인정한 감정가보다 낮은 금액으로 신고하면 과소신고 가산세가 부과되고,
높게 잡으면 세금 부담이 증가한다.

 

3. 분쟁 발생 시 대응 절차

1. 이의신청
   • 감정평가 결과에 불복하면 30일 이내 이의신청 가능
   • 새로운 자료 제출 필요
2. 재감정 요청
   • 동일 감정법인 외 제3의 감정평가법인에 의뢰
   • 복수 평가 후 평균값 활용 가능
3. 소송 제기
   • 감정가가 계약·보상·세금에 직접 영향을 미쳐 손해가 발생한 경우 소송 가능
   • 법원 감정절차로 진행

 

4. 분쟁 예방 전략

 평가 목적 명확화

감정 시작 전 ‘매매용’, ‘세무용’, ‘보상용’ 등 목적을 계약서에 명시해야 한다.

 기준일 설정

평가 기준일을 분쟁 여지가 없도록 계약서나 의뢰서에 고정한다.

 자료 공유

감정평가사가 사용한 비교사례, 원가 계산 근거, 수익 환원율 등을 당사자 모두에게 공개한다.

 복수 감정 활용

처음부터 2곳 이상에서 평가를 받아 평균값을 활용하면 분쟁 가능성을 줄일 수 있다.

 

5. 실제 분쟁 사례

사례 1 — 재개발 보상
서울 A구 재개발 구역에서 상가 점포의 영업보상 감정가가 5억과 3억으로 달라졌다.
점포주는 감정평가방식이 다르다는 이유로 재감정을 요구했고,
법원 감정 결과 4억이 산정되어 최종 보상금이 결정됐다.

사례 2 — 상속재산 분할
부산에서 형제 4명이 아버지 소유 토지를 상속받았다.
두 곳의 감정평가 금액이 15억과 11억으로 차이가 나 상속세와 지분 배분에 갈등이 발생했다.
결국 법원 조정으로 평균값 13억을 기준으로 분할이 이루어졌다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 감정평가 분쟁이 가장 많은 분야는 무엇인가요?

➡ 재개발·재건축 보상, 상속재산 분할, 세무 과세 분야가 가장 많습니다.

Q2. 감정평가 결과를 무조건 바꿀 수 있나요?

➡ 아닙니다. 새로운 객관적 자료가 있어야만 재평가가 가능합니다.

Q3. 감정평가를 잘못 받았을 때 손해배상 청구가 가능합니까?

➡ 감정평가사의 과실이 입증되면 손해배상 청구가 가능합니다.

 

 결론

감정평가는 단순한 가격 산정이 아니라 이해관계가 걸린 중요한 판단 기준이기 때문에
분쟁이 자주 발생한다.
그러나 사전 예방 조치를 철저히 하고,
평가 목적·기준일·자료를 명확히 공유하면 대부분의 분쟁은 줄일 수 있다.
특히 재개발·상속·세무 분야는 분쟁 빈도가 높으므로,
처음부터 복수 감정과 전문가 협업을 통해 객관성과 신뢰성을 확보하는 것이 최선의 방안이다.