감정평가와 양도소득세— 절세를 위한 감정평가서 활용 전략

 

감정평가와 양도소득세 — 절세 목적의 감정서 활용 전략에 대해서 알아보도록 하자.

양도소득세는 부동산이나 자산을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금이다.
그러나 양도차익 계산에 있어 기준이 되는 ‘취득가액’과 ‘양도가액’은 감정평가를 통해 조정될 수 있다.
특히 비상장주식, 상속·증여 자산, 장기간 보유한 부동산은 감정평가 결과에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있다.
이 글에서는 감정평가가 양도소득세 절감에 어떤 영향을 미치는지, 실무적으로 감정서를 어떻게 활용해야 하는지를 상세히 설명한다.

 

1. 양도소득세와 감정평가의 관계

양도소득세는 아래 공식으로 계산된다.

 

양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비) × 세율

 

여기서 양도가액과 취득가액이 핵심이며,
감정평가서는 이 두 항목의 ‘합리적 기준’을 제시하는 자료로 활용된다.

예를 들어 오래전 상속받은 토지를 매도할 경우, 취득 당시 시세 자료가 없는 경우가 많다.
이때 감정평가를 통해 취득 시점을 기준으로 한 ‘가치’를 산정하면, 취득가액이 높아져 과세표준이 줄어드는 효과가 발생한다.

 

2. 절세 효과가 큰 사례

① 상속·증여 자산 매도 시

• 취득 당시 시세 자료가 불명확 → 감정평가서를 제출하면 세무서가 인정할 가능성이 높음
• 취득가액을 높여 양도차익을 줄이는 방식

② 장기 미거래 부동산

• 20~30년간 거래 기록이 없는 토지·건물
• 공시지가만으로 평가하면 실제 가치보다 낮게 책정 → 양도세 폭탄 가능성
• 감정평가로 현실 시세 반영

③ 비상장주식 매도

• 시장가격이 존재하지 않아 세법상 보충적 평가방법을 사용
• 감정평가법인이 평가한 가치로 세금 부담 완화 가능

 

3. 감정평가 절세 원리

양도소득세 절세 원리는 간단하다.
취득가액을 높이고, 양도가액은 적정하게 유지하면 과세표준이 줄어든다.

 예시

• 취득가액: 1억 → 감정평가로 1억 5천 인정 시
• 양도가액: 3억 → 양도차익 2억 → 1억 5천으로 줄어듦
  ➡ 세금 수백만 원 ~ 수천만 원 절감 가능

 

4. 감정서 제출 시 유의사항

 평가 기준일 설정

• 세무상 인정받으려면 취득일·양도일에 맞춰 평가 기준일을 설정해야 한다.
• 임의로 현재 시점 감정서를 제출하면 거부 가능성 있음

 감정평가법인 선택

• 국토교통부에 등록된 감정평가법인 감정서만 세무상 효력 인정
• 개인 자격증 소지자 평가서는 불인정

 2인 이상 평가 원칙

• 세법상 인정 기준은 ‘2인 이상의 감정평가사가 평가한 금액의 산술평균’
• 1인 평가서는 증빙력 떨어짐

 

5. 세무서 인정 가능성을 높이는 팁

1. 사전 상담 필수
   세무사와 상의 후 감정평가 진행 → 필요 없는 평가로 시간·비용 낭비 방지
2. 감정 목적 명확화
   감정서 상단에 ‘세무 제출용’ 명시 → 세무서의 신뢰도 상승
3. 관련 자료 첨부
   토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 과거 사진, 거래사례자료 첨부 → 평가의 객관성 강화

 

6. 감정평가를 활용한 절세 시 주의할 점

• 세법상 감정평가금액이 인정되지 않는 경우도 있다
• 평가금액이 과도하게 높거나 낮으면 세무서에서 ‘재평가’ 지시 가능
• 세무조사 시 감정서 근거 자료 요구 가능성 → 보관 필수

 

7. 실무 예시

사례 1
부산에 거주하는 김씨는 1995년에 상속받은 토지를 2024년에 매도했다.
취득 당시 시세 자료가 없었고, 공시지가만으로 평가 시 양도세가 1억 원 발생 예정.
그러나 감정평가를 통해 취득가액을 2억 원으로 인정받아, 세금이 6천만 원으로 줄었다.

사례 2
서울에서 비상장주식을 매도하려는 이씨는, 세법상 평가금액이 너무 낮게 나왔다.
감정평가법인의 평가서를 제출해 주당 평가액을 30% 높게 인정받아, 세금 부담을 크게 줄였다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 감정평가로 양도소득세를 무조건 줄일 수 있나요?

➡ 아니요. 취득가액이 감정평가로 높아져야만 절세 효과가 있습니다.

Q2. 감정평가 비용이 많이 드나요?

➡ 자산 종류와 규모에 따라 다르지만, 세금 절감액 대비 감정평가 비용은 대부분 경제적으로 유리합니다.

Q3. 세무서가 감정평가 결과를 거부하면?

➡ 이의신청이나 재감정 절차를 거칠 수 있습니다.

 

결론

감정평가서는 단순한 가격 산정서가 아니라,
양도소득세 부담을 합법적으로 줄일 수 있는 강력한 절세 도구다.
특히 상속·증여 자산, 장기 미거래 부동산, 비상장주식의 매도 과정에서 감정평가의 활용 가치는 매우 크다.

다만, 세법상 요건을 충족하지 않으면 세무서에서 인정하지 않을 수 있으므로,
전문 감정평가법인과 세무 전문가의 협업이 필수적이다.
올바른 감정평가 활용은 수천만 원의 절세와 직결될 수 있다는 점을 기억해야 한다.