감정평가 3대 방식 완전 해부— 비교사례법, 원가법, 수익환원법의 구조와 차이점

감정평가 방식 (비교사례법, 원가법, 수익환원법)에 대해서 알아보도록 하자.

감정평가는 부동산이나 자산의 가치를 객관적으로 수치화하는 중요한 절차다.
그러나 감정가는 단순히 감정평가사가 임의로 정하는 것이 아니라, 정해진 평가 방식에 따라 산정된다.
대표적인 감정평가 방식은 ‘비교사례법’, ‘원가법’, ‘수익환원법’으로 나뉘며, 자산의 특성과 목적에 따라 각각 다르게 적용된다.
이 글에서는 각 감정평가 방식의 개념, 계산 구조, 적용 사례를 실무 관점에서 자세히 설명하고,
실제 감정에서 어떤 방식이 어떻게 쓰이는지를 이해할 수 있도록 정리한다.

1. 감정평가 방식이 중요한 이유

감정가는 부동산 가치, 자산의 매매가, 세금 기준, 담보 대출 한도 등 다양한 상황에서 결정적 역할을 한다.
그리고 이 감정가는 ‘감정평가 방식’에 따라 전혀 다른 결과를 낳을 수 있다.

 예를 들어 동일한 상가도,

• 비교사례법으로 평가하면 8억,
• 수익환원법으로 평가하면 6억,
• 원가법으로 평가하면 9억이 나올 수 있다.

➡ 감정평가의 정확성, 신뢰성, 적합성은 어떤 방식을 적용하느냐에 따라 결정되며,
감정평가사의 전문성과 분석 능력이 바로 여기에서 드러난다.

 

2. 비교사례법: 가장 보편적인 감정 방식

 개념

비교사례법은 유사한 자산(부동산)의 거래사례와 비교하여 평가 대상 자산의 가치를 산정하는 방식이다.

 적용 대상

• 아파트, 단독주택, 토지 등 일반적인 부동산
• 시세가 존재하고 거래가 활발한 자산

 평가 과정

1. 비교 가능한 거래사례 수집
2. 거래시점, 위치, 면적, 용도 등을 감안한 보정
3. 사례 가격의 가중평균 또는 조정 평균 → 감정가 도출

 장점

• 시장 거래가격과 유사 → 현실성 있음
• 적용이 쉬움 → 실거래가 존재할 경우 신속하게 평가 가능

 단점

• 거래사례가 부족하거나, 지역 특성상 비교 가능한 사례가 없으면 부정확
• 비정형 부동산, 대형 부지, 특수 목적물에 적용 어려움

 

3. 원가법: 건축물 감정의 기준

 개념

원가법은 자산의 가치를 재조달 원가에서 감가상각을 적용해 계산하는 방식이다.

재조달원가 – 감가상각 = 평가가치

 적용 대상

• 신축 건물
• 노후 건물이나 특수 구조물 (창고, 공장, 체육관 등)
• 거래사례가 없는 시설물, 구건물

 평가 과정

1. 현재 동일한 건물을 새로 짓는 데 필요한 원가 계산
2. 건물의 경과 연수, 손상도, 기술 낙후도 등을 반영한 감가상각
3. 토지가격 + 건물가격 = 자산 총가치

 장점

• 거래사례 없는 자산에 유일하게 적용 가능
• 신축 건물일수록 정확도 상승

 단점

• 감가상각 산정이 평가자 주관에 의존 → 객관성 논란
• 시장성 반영이 어렵고, 실제 거래가보다 높게 평가될 수 있음

 

4. 수익환원법: 수익형 부동산에 최적화

 개념

수익환원법은 자산이 미래에 창출할 수익을 현재 가치로 환산하여 평가하는 방식이다.

순수익 / 환원율 = 평가가치

 적용 대상

• 상가, 오피스, 건물, 호텔, 창고 등
• 수익을 창출하는 자산

 평가 과정

1. 연간 순수익 계산 (임대료 – 운영비용)
2. 시장 환원율 결정 (위험도, 지역 수익률 등)
3. 순수익 ÷ 환원율 = 감정가 산출

 장점

• 투자자 관점에서 가치 판단 가능
• 시장가치보다 낮은 경우 → 보수적 감정 가능

 단점

• 수익률 산정에 따른 결과 편차 가능성
• 공실률, 리스크 반영이 주관적일 수 있음

 

5. 세 가지 방식 비교 요약표

  항목                    비교사례                     법원가법                    수익환원법

 

주요 기준	실거래사례	재조달원가	수익 창출능력
적용 대상	아파트, 토지 등	공장, 창고 등	상가, 오피스 등
장점	현실적, 적용 용이	특수건물 평가 가능	수익형 자산에 적합
단점	사례 부족 시 부정확	감가 산정의 주관성	수익/환원율 추정 불확실
시장성 반영	높음	낮음	중간

 

 

6. 실무에서 감정평가사는 어떻게 선택하는가?

감정평가사는 한 가지 방식만 사용하지 않는다.
복수의 평가 방법을 병행 적용한 후 가중치를 부여하는 방식을 사용한다.

예시:

• 상가 건물 평가 시 → 수익환원법 70% + 비교사례법 30% 혼합
• 노후 공장 → 원가법 60% + 비교사례법 40%

➡ 자산의 용도, 위치, 수익성, 거래사례의 유무 등을 고려하여
복수 감정 방식의 가중평균으로 최종 감정가를 산정한다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 감정평가사에게 방식 선택을 요구할 수 있나요?

➡ 직접 요구는 어렵지만, 자산 특성과 목적(담보/상속/매각 등)을 설명하면 평가사가 적절한 방식을 선택합니다.

Q2. 하나의 자산에 대해 평가 방식에 따라 결과가 다르게 나오기도 하나요?

➡ 네, 동일 자산이라도 비교사례법과 수익환원법 결과가 10~30% 차이 나는 경우도 많습니다.

Q3. 세무상 감정가도 이 평가방식이 적용되나요?

➡ 물론입니다. 감정평가사가 세무용 평가서를 발행할 때도 동일한 방식과 구조를 기반으로 평가합니다.

 

결론

감정평가는 자산의 시장 가치를 수치화하는 전문적인 절차이며,
그 근간은 세 가지 평가 방식인 비교사례법, 원가법, 수익환원법에 있다.
이들 방식은 각각의 특성과 강점을 지니고 있으며,
감정 대상 자산의 종류와 목적에 따라 단독 또는 복합적으로 적용된다.

투자자, 상속인, 기업, 세무사 모두가 감정가에 따라 의사결정을 내리는 시대다.
따라서 감정평가 방식에 대한 정확한 이해는
객관적 판단과 전략적 절세, 정확한 의사결정의 필수 조건이라 할 수 있다.

앞으로 감정가를 마주할 때,
그 수치가 어떤 평가 방식에 기반한 결과인지를 반드시 먼저 살펴보자.